Materiaali julkaistaan säätiön tuella:

Osakkaaksi taloyhtiöön

Kiinteistö- ja asunto-oikeus

Moni omakotitaloasuja pohtii muuttoa kerros- tai rivitaloon. Varsinkin ikääntyessä tämä muutos tulee monelle eteen. Kerrostalossa ei tarvitse huolehtia lumitöistä tai räystäiden putsaamisesta.

Asunto-osakkeen ostajan tulee tietää perusasiat taloyhtiöitä koskevasta lainsäädännöstä ennen kaupantekoa. Luonnollisesti tärkeää on tutustua hyvin sen taloyhtiön tilanteeseen, josta aikoo hankkia asunnon.

Tärkeimmät huoneistoa koskevat asiakirjat ovat yhtiöjärjestys ja isännöitsijäntodistus. Yhtiöjärjestyksestä ilmenee mm. onko yhtiössä määrätty osakkaan kunnossapitovastuusta laista poikkeavalla tavalla. Lähtökohta on, että yhtiön vastuulla ovat rakenteet ja eristeet. Kukin osakkeenomistaja vastaa huoneiston sisäpinnoista. Kustannusten kannalta on suuri merkitys, jos yhtiön vastuuta on siirretty joltain osin osakkaalle. Esimerkiksi kylpyhuoneiden vesieristykset saattavat olla sellainen rakennuksen osa, joka on siirretty osakkeenomistajien vastuulla.

Merkitykselliseksi asiaksi remonttien yhteydessä saattaa nousta yhtiön perustaso. Kun yhtiö suorittaa vastuullaan olevia kunnossapitotoimia, yhtiön on korjattava huoneiston sisäosat vastaamaan yhtiön perustasoa. Yksilöllisiä ja kalliita materiaaleja ei tarvitse uusia, vaan nämä on osakkeenomistajan itsensä maksettava. Ostajaehdokkaan tulisi varsinkin vanhan taloyhtiön kohdalla tiedostaa, mikä on yhtiön perustaso mm. kylpyhuoneessa.

Monissa taloyhtiöissä on lunastuslauseke eli yhtiö tai osakkeenomistaja saattaa lunastaa asunnon, joka on vaihtanut omistajaa. Tämän johdosta ostaja saattaa menettää juuri ostamansa asunnon lunastajalle. Tämä on hyvä tiedostaa, kun on luopumassa vanhasta asunnosta. Miten asuminen järjestyy, jos lunastusoikeutta käytetään?

Yhtiön remontit kustannetaan vastiketuloilla. Tarvittaessa otetaan pankkilainaa, joka jyvitetään osakkeenomistajille. Isännöitsijäntodistuksesta tai erillisestä lainaosuuslaskelmasta näkee, kuinka paljon hoitovastike on ja kohdistuuko huoneistoon rahoitusvastiketta. Osakkeenomistajan tulee kiinnittää huomiota erityisesti todella alhaiseen hoitovastikkeeseen, varsinkin vanhan yhtiön kohdalla. Onko yhtiön rakennusta hoidettu asiallisesti vuosien saatossa? Onko halpa vastike merkki siitä, että kunnossapito on laiminlyöty?

Tulevien remonttien ja remonttikustannusten osalta ostajan tulee tutustua kunnossapitotarveselvitykseen, joka sisältää arvioidut seuraavan viiden vuoden aikana tulevat remontit. Yhtä tärkeää on saada tieto menneistä remonteista. Esimerkiksi putkiremontti on suuri ja kallis remontti. Milloin se todennäköisesti tulee yhtiössä eteen vai onko se jo tehty? Remonttien osalta olisi hyvä, että yhtiössä on teetetty kuntoarvio asiantuntijalla, joka on ottanut kantaa siihen, miten yhtiön rakennusta täytyy remontoida tulevaisuudessa ja mitä riskejä siitä löytyy.

Yhtiön tasekirja ja toimintakertomus voivat olla tylsää luettavaa, mutta niitä ei kannata ohittaa. Niistä saa tärkeää tietoa yhtiön taloudellisesta tilanteesta ja edellisen vuoden tapahtumista. Mikäli yhtiöllä on vireillä esimerkiksi oikeudenkäyntejä, nämä yleensä ilmenevät toimintakertomuksesta. Yhtiön tilanteen yksityiskohtien osalta kannattaa olla yhteydessä ainakin isännöitsijään ja miksei myös hallituksen puheenjohtajaan. Asuntonäytöllä on hyvä mahdollisuus törmätä muihin osakkeenomistajiin, joilta voi myös kysellä taloyhtiöstä ja sen osakkaista. Olisi hyödyllistä tietää etukäteen esimerkiksi osakkeenomistajien välisistä riidoista. Näillä saattaa olla merkitystä laajemminkin, mm. yhtiökokouksessa yhteisistä asioista päätettäessä.

Parhaimmillaan yhtiömuotoinen asuminen on turvallista ja helppoa. Mikäli muutos on pettymys, omakotitaloon pääsee takaisin.

Artikkelin aihepiiriin liittyviin kyselyihin vastaa.
Lähde: lindblad.fi

Siirry ylös