• FinRusMedia
• |
• Infopaketti
• |
• RuFi
• |
• Euroopan parlamentti selkokielellä
• |
• Keski-Suomi
• |
• MaMu-Media
• Projektimme:

№ 8 ( 110 ) 2015

VUOKRAOPAS
Neuvoja vuokralaiselle ja vuokranantajalle

Osa 3, aikaisemmat jaksot Mosaiikki-lehdissä № 6,7 /2015

Huoneenvuokrasuhteeseen liittyvät ongelmat johtuvat usein siitä, ettei sopimuksen osapuolilla ole riittävästi tietoa oikeuksistaan ja velvollisuuksistaan. Tämän oppaan tarkoituksena on selvittää sekä vuokralaiselle että vuokranantajalle huoneenvuokralainsäädännön sisältöä.

VUOKRAN MÄÄRÄ

Nykyinen lainsäädäntö perustuu pääosin sopimusvapauteen eli vuokra määräytyy sen mukaan mitä osapuolet ovat sopineet. Vuokran määrään ei vaikuta myöskään aiempien vuokrasopimusten vuokra, vaan vuokra sovitaan kussakin tapauksessa yksilöllisesti. Vaikka vuokrien sääntelystä onkin luovuttu, osapuolten keskenään sopima vuokra ei kuitenkaan saa ilman erityistä syytä olennaisesti ylittää samalla alueella sijaitsevien, samanarvoisten ja samaan tarkoitukseen käytettävien huoneistojen vuokraa. Sopimusvapautta rajaa lisäksi kohtuullisuuden vaatimus. Tuomioistuimella on tarvittaessa mahdollisuus kohtuullistaa vuokraa.

Vuokran on tarkoitus kattaa vuokranantajalle vuokrauksesta aiheutuneet kustannukset sekä tuottaa voittoa osalle vuokranantajista. Vuokran katsotaan sisältävän mm. huoneiston tavanomaisesta kulumisesta, kunnossapidosta, jätehuollosta jne. aiheutuneet kustannukset. Vuokrasopimuksessa voidaan sopia, että vuokralainen ottaa vastatakseen näistä yleensä vuokranantajalle kuuluvista velvoitteista. Tällöin myös vuokran määrä on pienempi.

Samalla kun sovitaan vuokran määrästä, on hyvä sopia myös muista vuokrasopimukseen liittyvistä asioista. Tällaisia ovat esimerkiksi veden käyttömaksu, sauna- tai autopaikkamaksu tai omakotitalossa lämmityspuiden tai polttoöljyn hankkimista koskevat sopimukset. Lähtökohtana on kokonaisvuokra eli mikäli erilliskorvauksista ei vuokrasopimuksessa tai muutoinkaan ole sovittu, katsotaan vuokran sisältävän kaikki kustannukset. On huomattava, että sopimukset erilliskorvauksista on syytä tehdä kirjallisesti.

Vuokran määrä voidaan sopia joko kokonaisvuokrana tai sidottuna esimerkiksi vuokrattavan huoneiston neliömäärään. Koska pinta-alojen ilmoittamisissa on epätarkkuuksia, on sekä vuokranantajan että vuokralaisen kannalta yleensä selkeintä sopia kokonaisvuokrasta.

Vuokran tarkistaminen

Koska vuokran määrästä voidaan vapaasti sopia, myös vuokran tarkistamisesta voidaan vapaasti sopia toistaiseksi voimassa olevissa sekä vähintään kolmeksi vuodeksi tehdyissä määräaikaisissa vuokrasopimuksissa.

Vuokran määrää voidaan sopia korotettavaksi tai alennettavaksi myös kesken sopimuskauden, jos osapuolet ovat tästä yksimielisiä. Lähtökohtana on se, että vuokran tarkistamisesta sovitaan vuokrasopimuksessa. Ellei vuokrasopimuksessa ole vuokran tarkistamisesta sovittu, voidaan vuokraa tarkistaa vain osapuolten kesken sopimalla tai ellei sopimusta synny, voi vuokranantaja irtisanoa sopimuksen noudattaen irtisanomisaikaa. On huomattava, että mikäli vuokrasopimus irtisanotaan tästä syystä, esitetty vuokrankorotus ei tule voimaan ennen irtisanomisajan päättymistä. Myös kuluttajariitalautakunta ja tuomioistuin voivat käsitellä vuokrankorotusta koskevaa asiaa.

Koska vuokrantarkastusneuvottelut ovat hankalia, on molempien osapuolten kannalta parasta sopia vuokrantarkastusperusteesta vuokrasopimuksessa. Vuokrantarkastusperusteena voidaan käyttää esimerkiksi indeksiehtoa, hoitokustannuksia tai euromääräistä tai prosentuaalista korotusta. Indeksiehtoa voidaan käyttää kuitenkin vain toistaiseksi voimassa olevissa sekä vähintään kolmeksi vuodeksi tehdyissä määräaikaan sidotuissa vuokrasopimuksissa. Yleisimmin indeksinä käytetään elinkustannus- tai kuluttajahintaindeksiä. Mikäli vuokrantarkistusperusteena käytetään indeksiehtoa, on sopimuksessa mainittava indeksi, johon vuokra sidotaan, tarkistamisajankohta sekä tarkistusindeksi (viimeisin tiedossa oleva pisteluku, jonka voi tarkistaa Tilastokeskuksesta). On huomattava, että jos vuokrasopimuksessa on sovittu vuokrantarkistuksesta, joka sidotaan indeksiin, voi vuokra indeksin laskiessa myös laskea. Jos sopimuksessa on sovittu indeksin käyttämisestä korotusperusteena, vuokra ei indeksin laskiessa laske.

Vuokrantarkistusperusteena voidaan siis käyttää periaatteessa mitä tahansa perustetta, joka ei ole vuokranantajan yksipuolisessa määräysvallassa, jonka voi etukäteen määritellä ja joka ei johda kohtuuttomaan lopputulokseen. Myös erilaiset yhdistelmät ovat mahdollisia, esimerkiksi indeksin ja prosenttikorotuksen yhdistelmä. Samoin on mahdollista sopia, että vuokrantarkistuksen osalta noudatetaan indeksiä ja muut velvoitteet, kuten vesi, maksetaan kulutuksen perusteella.

Vuokran tarkistamisesta ja korotetun vuokran voimaantuloajankohdasta on vuokralaiselle ennen korotuksen voimaantuloa ilmoitettava kirjallisesti. Mitään erityistä määräaikaa, joka olisi korotusilmoituksen ja sen voimaantulemisen väliin jäätävä, ei laissa ole. Vaikka ilmoitusvelvollisuus koskee vain tapauksia, joissa vuokrasopimuksessa vuokranantajalla on oikeus yksipuolisesti korottaa vuokraa, on selvyyden vuoksi suositeltavaa, että vuokranantaja ilmoittaa korotuksesta ja korotuksen voimaantuloajankohdasta myös esimerkiksi indeksiehdon perusteella tapahtuvien tarkastusten osalta.

Vuokran kohtuullisuuden selvittäminen tuomioistuimessa ja kuluttajariitalautakunnassa

Tuomioistuin voi joko vuokralaisen tai vuokranantajan vaatimuksesta tutkia, onko vuokran korottamista koskeva ehto kohtuullinen. Kanne on pantava vireille vuokrasuhteen kestäessä eikä vuokranantaja saa irtisanoa vuokrasuhdetta asian käsittelyn kestäessä. Asian voi viedä myös kuluttajariitalautakunnan käsiteltäväksi.

 Arava-vuokra-asunnon vuokran korotusmenettely

Arava-vuokra-asuntojen vuokran korotusmenettely poikkeaa vapaarahoitteisten vuokra-asuntojen vuokrien tarkistusmenettelystä. Arava-vuokra-asuntojen vuokranantajilla on edelleen oikeus yksipuolisesti korottaa vuokraa laissa säädetyillä perusteilla. Vuokrankorotuksesta, sen perusteista ja korotetun vuokran määrästä on ilmoitettava kirjallisesti vuokralaiselle. Korotusilmoituksen voi toimittaa kirjattuna kirjeenä vuokralaiselle. Korotettu vuokra tulee voimaan aikaisintaan kahden kuukauden kuluttua ilmoitusta seuraavan vuokranmaksukauden alusta lukien.

Vuokranantajan vaihtuminen

Vuokranantajan vaihtuminen esimerkiksi vuokrahuoneiston myymisen vuoksi ei pääsääntöisesti vaikuta vuokralaisen asemaan. Sama pätee, mikäli vuokrahuoneisto siirtyy perinnön tai testamentin kautta uudelle omistajalle. Vuokrasopimus sitoo sellaisenaan myös uutta omistajaa. Mikäli uusi omistaja haluaa irtisanoa vuokrasopimuksen, on noudatettava lain määrittelemiä irtisanomisaikoja, jotka lasketaan koko asumisajalta. Myös vuokrasopimuksessa oleva vuokrantarkistusehto sitoo uutta omistajaa. Vain pakkohuutokauppatilanteessa uusi omistaja voi päättää vuokrasuhteen ennenaikaisesti. Tällöin vuokralaisella on kuitenkin mahdollisuus saada vahingonkorvausta vuokrasuhteen ennenaikaisen päättymisen johdosta.

NEUVOJA JA APUA RIITATILANTEISSA

Kuluttajaliitto  – Konsumentförbundet ry antaa neuvontaa huoneenvuokrasuhteisiin liittyvissä asioissa sekä vuokralaiselle että vuokranantajalle. Neuvontaa annetaan loma-aikoja lukuun ottamatta tiistaista perjantaihin klo 10.00–12.00 numerossa 010 802 240 hintaan 8,21 snt + 1,16 snt / min lankaverkosta soitettaessa (ns. paikallispuhelumaksu) ja 29,7 snt / min matkapuhelinverkosta kaikkialta Suomesta soitettaessa. Kuluttajaliitto ei saa puhelusta tuottoja. Neuvontaa annetaan myös sähköpostin välityksellä osoitteessa www.kuluttajaliitto.fi.

Neuvontaa saa maksutta myös kunnallisilta kuluttajaneuvojilta, joiden yhteystiedot löytyvät osoitteesta www.kuluttajavirasto.fi sekä oman kotikunnan puhelinvaihteen kautta.

Kuluttajariitalautakunta voi käsitellä vuokranantajan ja vuokralaisen välistä kiistaa ja antaa asiasta suositusratkaisun, joka ei sido osapuolia. Käsittely on maksuton. Kuluttajariitalautakunnan toimivaltaan eivät kuulu ne asuinhuoneiston vuokrausta koskevat erimielisyydet, jotka lain mukaan on vietävä lyhyessä määräajassa tuomioistuimen käsiteltäväksi. Näitä asioita ovat huoneiston luovutus väliaikaisesti toisen käyttöön, vuokraoikeuden siirto perheenjäsenelle, vuokrasuhteen jatkuminen vuokralaisen kuoltua, irtisanomisen julistaminen tehottomaksi, muuttopäivän siirtäminen sekä jälleenvuokralaisen oikeus jatkaa vuokrasuhdetta.

Jatkuu seuraavassa numerossa.

Lähde: http://kuluttajaliitto.fi/files/1547/VUOKRAOPAS_FI_2012.pdf

Siirry ylös