№ 8 ( 110 ) 2015



ПОСОБИЕ ПО АРЕНДЕ ЖИЛЬЯ
Советы квартиросъёмщику и арендодателю

RAY

Часть 3, начало смотри в журналах «Мозаика» № 6,7 /2015

Проблемы, связанные с арендой жилья, часто возникают из-за того, что стороны договора недостаточно осведомлены о своих правах и обязанностях. Цель данного справочника – прояснить как арендатору, так и арендодателю содержание закона об аренде жилья.

СУММА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ

Современное законодательство главным образом базируется на свободе договора, так арендная плата определяется согласно тому, о чём стороны договорились. На сумму арендной платы также не влияет стоимость аренды по предыдущим договорам, об арендной плате в каждом случае договариваются индивидуально. Хоть от регулирования арендной платы и отказались, оговоренная сторонами арендная плата, однако, не может без особых причин существенно превышать арендную плату квартир, расположенных в том же районе, такой же ценности и того же предназначения. Свободу договора ограничивает также требование приемлемости. При необходимости есть возможность снизить арендную плату до приемлемой в судебном порядке. Предназначением арендной платы является покрытие расходов арендодателя, связанных с арендой, а также получение прибыли для части арендодателей. Считается, что в арендную плату входят расходы в т. ч. на покрытие обычного износа квартиры, содержания, вывоза мусорных отходов и т. п. В арендном договоре можно оговорить, что квартиросъёмщик возьмёт на себя ответственность по этим, обычно являющимся обязательствами арендодателя расходам. В таком случае сумма арендной платы меньше.

Когда договариваются о размере арендной платы, то одновременно хорошо договориться и по другим вопросам, относящимся к арендному договору. Таковыми, например, являются оплата за потребление воды, пользование сауной и местом парковки машины, или в частном доме – это договора на поставку дров или солярки для отопления. Отправным моментом является полная арендная плата, т. е., если об отдельных компенсациях не оговорено в договоре или как-то иначе, считается, что арендная плата включает в себя все расходы. Надо заметить, что все договора об отдельных компенсациях стоит заключать в письменном виде.

Сумму арендной платы можно оговаривать как полностью, так и привязанной, например, к количеству квадратных метров сдаваемой квартиры. Но поскольку в объявлениях бывают неточности по указанным площадям, то как для арендодателя, так и для квартиросъёмщика более понятно договариваться о полной сумме арендной платы.

Пересмотр арендной платы

Поскольку о сумме арендной платы можно свободно договариваться, то можно также и свободно договариваться о пересмотре арендной платы в договорах без ограничения срока и в договорах, заключённых на определённый срок, если этот срок не менее трёх лет. О повышении или понижении арендной платы можно договариваться и во время аренды, если обе стороны с этим согласны. Отправным моментом является то, что о пересмотре арендной платы оговаривают в договоре. Если пересмотр арендной платы не оговорён в договоре, то её можно пересматривать только по договорённости между сторонами, или, если договорённость не достигнута, арендодатель может расторгнуть договор, соблюдая сроки, отведённые на извещение о расторжение договора. Надо заметить, что если договор расторгается по этой причине, повышение арендной платы не вступает в силу до окончания срока, отведённого на извещение о расторжение договора. Комиссия по защите прав потребителей или суд могут также рассмотреть вопрос о повышении арендной платы.

Поскольку переговоры по пересмотру арендной платы достаточно проблематичные, для обеих сторон лучше договориться об основаниях для её пересмотра уже в арендном договоре. Основанием для пересмотра арендной платы можно использовать, например, условие индексации или расходы на содержание, или повышение может быть в процентах или указанно в денежной сумме. Условие индексации, однако, можно использовать только в договорах, заключённых без ограничения срока аренды, а также в договорах на ограниченный срок, если этот срок не менее трёх лет. Наиболее часто в качестве индекса используется индекс стоимости жизни или индекс потребительских цен. Если в качестве основания для пересмотра арендной платы используется условие индексации, то в договоре указываются индекс, к которому привязывается арендная плата, сроки пересмотра арендной платы, а также конт-рольный индекс (последнее известное число, которое можно проверить в Статистическом центре). Надо заметить, что если в договоре оговорен пересмотр арендной платы, который привязывается к индексу, то при падении индекса может быть понижена и арендная плата. Если в договоре указано, что индекс используется как основание для повышения арендной платы, то при понижении индекса арендная плата не снижается.

В принципе, в качестве основания для пересмотра арендной платы можно использовать любое основание, которое не назначается арендодателем в одностороннем порядке и может быть определено заранее, но оно не должно привести к неприемлемому конечному результату. Также возможны различные комбинации, например, комбинация индекса и процентного повышения. Также возможна договорённость, что при повышении арендной платы используется индекс, а по прочим расходам, как например, вода, оплата производится согласно потреблению.

О пересмотре арендной платы и сроках начала повышенной арендной платы квартиросъёмщик извещается в письменном виде до вступления в силу новой арендной платы. Никакого определённого срока, который должен быть между извещением о повышении арендной платы и вступлением её в силу, в законе нет. Хоть обязанность извещения касается только случаев, когда в арендном договоре у арендодателя есть право в одностороннем порядке повышать арендную плату, для ясности рекомендуется, чтобы арендодатель извещал о повышении арендной платы и её сроках также, например, при пересмотре арендной платы, происходящей на основе условия индексации.

Выяснение приемлемости арендной платы в суде или комиссии по защите прав потребителей

Суд по требованию квартиросъёмщика или арендодателя может рассмотреть вопрос, является ли условие повышения арендной платы приемлемым. Иск необходимо подать во время действия арендных отношений, и арендодатель не может расторгнуть договор во время рассмотрения дела. Дело можно также вынести на рассмотрение в комиссию по защите прав потребителей.

Процедура повышения арендной платы на жильё, построенное на заёмные средства государства

Процедура повышения арендной платы на жильё, построенное на заёмные средства государства, отличается от процедуры пересмотра арендной платы жилья на свободном рынке. У арендодателя жилья, построенного на заёмные средства государства, по-прежнему есть право в одностороннем порядке повышать арендную плату на основании положений законодательства. О повышении арендной платы, его основании и сумме повышенной арендной платы должно быть извещено квартиросъёмщику в письменном виде. Извещение о повышении арендной платы может быть в виде заказного письма. Повышенная арендная плата вступает в силу не ранее чем через два месяца, считая с начала следующего периода оплаты после получения извещения.

Смена арендодателя

Смена арендодателя, например, при продаже квартиры, согласно основному правилу не влияет на положение квартиросъёмщика. Это же остаётся в силе, если арендуемая квартира переходит новому владельцу по наследованию или завещанию. Арендный договор как таковой обязывает и нового владельца. Если новый владелец хочет расторгнуть договор, должны быть соблюдены указанные в законе сроки по расторжению договора, которые считаются за всё время проживания. Нового владельца также обязывает условие пересмотра арендной платы, указанное в договоре. Только в случае купли-продажи с аукциона при банкротстве новый владелец может прекратить договорные отношения преждевременно. Однако в таком случае у квартиросъёмщика есть возможность получить компенсацию за ущерб, вызванный преждевременным окончанием арендных отношений.

ПОМОЩЬ И СОВЕТЫ В СПОРНЫХ СИТУАЦИЯХ

Союз потребителей Финляндии даёт консультации по вопросам, относящимся к договорным отношениям по аренде, как квартиросъёмщикам, так и арендодателям. Консультации предоставляются со вторника по пятницу с 10.00 до 12.00 (за исключением периода отпусков) по телефону 010 802 240. Стоимость звонка со стационарного телефона 8,21 цента + 1,16 цента / мин (так называемая стоимость местного звонка) и 29,7 центов / мин при звонке через мобильную сеть со всей Финляндии. Союз потребителей Финляндии не получает прибыли с разговоров. Консультации предоставляются также с помощью электронной почты по адресу

www.kuluttajaliitto.fi.

Бесплатную консультацию можно также получить у консультантов в муниципалитете, данные которых можно найти на страницах по адресу www.kuluttajavirasto.fi также через коммутатор местного муниципалитета.

Комиссия по разрешению спорных вопросов может рассмотреть конфликтную ситуацию между арендодателем и квартиросъёмщиком и дать рекомендательное решение, которое не обязывает стороны. Рассмотрение спора бесплатно. К компетенции комиссии по разрешению спорных вопросов не относятся такие, касающиеся аренды жилых помещений разногласия, которые по закону необходимо в кратчайшие сроки подавать на рассмотрение в суд. К таковым относятся временная передача квартиры в пользование другого лица, передача арендного права члену семьи, продолжение арендных отношений после смерти квартиросъёмщика, объявление недействительным извещения о расторжении, перенос дня переезда, а также право поднанимателя продолжить договорные отношения.

 

Продолжение в следующем номере.

Источник: http://kuluttajaliitto.fi/files/1548/kuluttaja_vuokra_rus_2012.pdf

Наверх


 

Яндекс.Метрика