• FinRusMedia
• |
• Infopaketti
• |
• РуФи
• |
• Европейский парламент
• |
• Центральная Финляндия
• |
• МаМу-Медиа
• Наши проекты:

№ 5-6 ( 107-108 ) 2015

Может ли арендодатель в одностороннем порядке поднять стоимость арендной платы?
Кошка порвала обои — кому платить?
Можно ли расторгнуть договор, заключённый на определённый срок?

ПОСОБИЕ ПО АРЕНДЕ ЖИЛЬЯ
советы квартиросъёмщику и арендодателю

Проблемы, связанные с арендой жилья, часто возникают из-за того, что стороны договора недостаточно осведомлены о своих правах и обязанностях. Цель данного справочника — прояснить как арендатору, так и арендодателю содержание закона об аренде жилья.

В справочнике рассматриваются основные проблемы, связанные с арендой жилья, в том числе вопросы, касающиеся заключения договора аренды, повышения арендной платы и прекращения договора аренды. В справочнике найдутся ответы также и по проблемам, связанным с обязанностью возмещения ущерба, а также с внесением и возвратом залога.

Введение
Договор на аренду — это договор между арендодателем и квартиросъёмщиком, на него имеют влияние, кроме законодательных положений, также оговорённые сторонами факты. Арендодатель и квартиросъёмщик могут практически свободно договариваться по многим, влияющим на содержание договора, моментам, как например, состояние помещения, ответственность за его содержание, а также размер арендной платы и её повышение.

Законодательство в свою очередь устанавливает как для арендодателя, так и для квартиросъёмщика права и обязанности, по которым в основном нельзя договариваться иначе. Цель — не допустить ущемление прав квартиросъёмщика. Таковыми правами являются, например, срок, отведённый квартиросъёмщику для извещения о расторжении договора, процедура расторжения договора, а также положения, касающиеся увеличения арендной платы. В дополнение к этому Союз потребителей Финляндии опубликовал пособие хороших методов аренды.

Целью данного пособия является помощь советами и указаниями как квартиросъёмщику, так и арендодателю. Важно, чтобы обе стороны соглашения ещё до составления арендного договора имели информацию о своих правах и обязанностях, во избежание разногласий. По вопросам аренды бесплатные консультации предоставляются как в муниципалитетах, так и в отделе консультаций Союза потребителей Финляндии, о котором далее дана дополнительная информация. Все вопросы необходимо выяснить до составления договора!

До заключения договора аренды
Арендные отношения во многом опираются на открытость и лояльность между сторонами договора. Поэтому важно, чтобы обе стороны открыто информировали о своих потребностях и ожиданиях в отношении аренды. Для арендодателя главным является принятие решения, будет ли он искать квартиросъёмщиков на длительный срок или на конкретный, более короткий период. Квартиросъёмщику также важно продумать до составления договора свои потребности в жилье, подходит ли для его нужд арендуемое помещение по расположению, размеру, цене, продолжительности аренды.

Отправным моментом является то, что все договора обязывающие, в том числе и устные, их нельзя изменить в одностороннем порядке или расторгнуть вопреки договору и обязывающих законодательных положений. Поэтому важно, чтобы во время переговоров по договору и, особенно до его подписания, обе стороны понимали, на что они обязуются. До заключения договора стоит его внимательно прочитать и при необходимости удостовериться у профессионала в его содержании.

Поскольку существенной частью договора может быть само помещение и его состояние, то как для квартиросъёмщика, так и для арендодателя важно до начала арендных отношений провести осмотр помещения. По результатам осмотра стоит составить протокол, которым подтверждается состояние помещения, и внести в него возможные дефекты и повреждения. Таким образом, можно предотвратить вероятность того, что по окончании аренды квартиросъёмщик будет ответственным за возможно нанесённый предыдущими квартиросъёмщиками ущерб.

Памятка квартиросъёмщика:

• Отвечает ли помещение нуждам квартиросъёмщика и членов его семьи.
• Проверить, что у арендодателя есть право на сдачу в аренду помещения.
• Продолжительность договора: на определённый срок или без указания срока.
• Сумма арендной платы и основания для её повышения.
• Какие помещения, например, подвальные или чердачные кладовки, сауна в доме, прачечная, место для машины входят в договор аренды.
• Входят ли в договор обязанности по содержанию объекта, например, посыпка песком дорожек или подъём флага.
• Возможные расходы на отопление.
• Чистка дымоходов, сточных колодцев или заказ топлива / дров.
• Есть ли в доме Интернет, кабельное ТВ, возможность для их подключения и стоимость.
• Возможные предстоящие ремонты в доме.
• Состояние и возраст домашней техники.
• Сумма и вид залога по договору. О залоге стоит договариваться так, чтобы проценты по нему принадлежали квартиросъёмщику, так как это его средства до того момента, пока не доказано обратное.

Памятка арендодателя:

• Убедиться в платёжеспособности квартиросъёмщика, запросив кредитную историю. Обдумать значение и влияние возможных просрочек по платежам.
• У квартиросъёмщика можно запросить рекомендации от его предыдущих арендодателей.
• Принять решение о виде аренды: на определённый срок или бессрочная.
• Договорённость о залоге.
• Решить, разрешается ли в помещении держать домашних животных, курить и пр., и при необходимости внести это в договор.
• Разъяснить квартиросъёмщику о возможных ожидаемых ремонтах.

Договор без ограничения срока и договор на определённый срок
Договор на аренду жилья можно заключать как без ограничения срока, т. е. постоянно действующий (toistaiseksi voimassaoleva), так и с ограниченным сроком, когда уже в договоре указывается дата окончания аренды (määräaikainen). Важно, чтобы обе стороны понимали, какой именно договор они собираются заключать. Договор с указанием срока аренды можно в принципе заключать на любой по продолжительности период. Использование краткосрочных договоров стараются ограничивать нормативно; так заключённый два раза подряд договор на срок до трёх месяцев с одним и тем же квартиросъёмщиком рассматривается как договор без ограничения срока. Не рекомендуется также без особых причин заключать договора на слишком длительные периоды, например, на срок более 10 лет.

Основным различием между договором без ограничения срока окончания аренды и договором на определённый срок является то, что договор без ограничения срока аренды как квартиросъёмщик, так и арендодатель могут расторгнуть по истечении времени, отведённого для извещения о расторжении договора. Договор на определённый срок связывает обе стороны на весь период, такой договор нельзя расторгнуть обычным извещением за определённое время. Договор, заключённый на определённый срок, заканчивается в указанный в договоре день без отдельных формальностей.

Заключение договора на аренду
Договор на аренду стоит всегда заключать в письменном виде и вносить в него все условия сторон. Устно заключённый договор тоже действителен, но только если он без ограничения срока аренды. Если о сроке аренды договорённость устная, то она не имеет юридической силы, и в таком случае договор считается постоянно действующим, и расторгнуть его стороны могут в рамках отведённого для извещения о расторжении времени. Кроме того, проблемой устных договоров является и то, что в последствии практически невозможно доказать его содержание, например при изменении арендной платы.

Сторонами арендного договора являются арендодатель и квартиросъёмщик. Арендодателем может быть как частное, так и юридическое лицо (предприятие, объединение, фонд). Несовершеннолетний также может быть квартиросъёмщиком, но в таком случае арендодатель должен проверить согласие на аренду родителей или опекуна.

Договор на аренду может быть заключён в свободной форме, но существуют и готовые бланки договоров. В договор вносятся данные квартиросъёмщика и арендодателя (имя, фамилия, дата рождения, адрес, телефон, адрес электронной почты). Правильность данных стоит проверить, так как, например, доставка извещения о расторжении договора предполагает наличие точного адреса. Арендуемый объект также должен быть индивидуализирован указанием адреса, номером квартиры и т. д. В арендный договор вписываются и прочие, используемые квартиросъёмщиком помещения (подвальные и чердачные кладовки, стоянки для машин и пр.) Сумма и сроки арендной платы, как и основания для ее повышения, и залоговый взнос оговариваются в арендном договоре. В договор вносятся также и прочие выплаты, не входящие в стоимость аренды (оплата сауны, воды, электроэнергии / отопления, стоянки и т. п.).

Залог по аренде
В договор обычно вносится условие о залоге, согласно которого одна из сторон (чаще всего это квартиросъёмщик) вносит залог, гарантирующий выполнение обязательств по договору. Договариваясь о залоге, оговаривают также и способ его предоставления. Залог предоставляется после подписания договора, но до передачи помещения квартиросъёмщику. Если квартиросъёмщик не предоставляет залог согласно договорённости, договор можно расторгнуть немедленно, без отведённого на расторжение срока. По сумме залог не может превышать трёхмесячной арендной платы.

Залог от квартиросъёмщика можно требовать для обеспечения арендной платы или других обязательств по договору (например, компенсация за повреждение собственности арендодателя). Рекомендуется, чтобы залог покрывал все обязательства по договору. Об обязанности предоставления залога арендодателем можно договариваться, например, на случай обеспечения беспрепятственного пользования помещением.

Залогом может быть денежная сумма, товар, обязательства или акции. Типичным залогом является денежная сумма, либо выплаченная арендодателю, либо заложенная на банковском счету. Также страховые компании предлагают залоговую страховку. В договоре на аренду стоит оговорить, выплачивается ли процент по сумме залога, и кому принадлежит процент по залоговому вкладу в банке.

Если арендный договор планируется как долгосрочный, стоит позаботиться о возможных повышениях залога для его соответствия в будущем росту арендной платы.

Страховки
Квартиросъёмщик и арендодатель могут договориться о покупке квартиросъёмщиком страховки домашнего имущества. Такая страховка может покрыть причинённый ущерб движимому имуществу помещения согласно условиям страхования. Однако арендодателю всегда стоит известить свою страховую компанию о сдаче квартиры в аренду.

ПЕРЕДАЧА КВАРТИРЫ И КЛЮЧЕЙ
Осмотр
Для обеспечения прав как квартиросъёмщика, так и арендодателя стоит провести предварительный осмотр помещения не позднее его передачи в пользование. При осмотре записываются замеченные в помещении дефекты, недостатки и прочие факты. По фактам, требующим непосредственного ремонта, договариваются о проведении ремонтных работ и сроках их выполнения. Если квартиросъёмщик хочет делать в помещении ремонтные работы или работы по перепланировке, то о них стоит договариваться в письменном виде, поскольку без разрешения арендодателя ремонтные и прочие работы проводить нельзя. Протокол осмотра датируется, подписывается, каждая сторона получает свой экземпляр, который хранится на протяжении всего срока аренды.

Задержка передачи помещения
Помещение передаётся квартиросъёмщику в день начала арендных отношений, если в договоре не указана более поздняя дата. Квартира и прочие помещения по договору должны быть в указанный день в пользовании квартиросъёмщика, если не оговорено иначе. Арендодатель обязан компенсировать квартиросъёмщику причинённый ущерб, если передача помещения или его части задерживается. Квартиросъёмщику также не надо платить арендную плату за те дни, в которые помещение по причине задержки не было в использовании квартиросъёмщика.

После передачи помещения у арендодателя более нет права посещать квартиру без согласия квартиросъёмщика, даже если у него остался свой ключ. Для контроля за состоянием квартиры и, например, для дальнейшей сдачи в аренду или продажи у арендодателя есть право входа в квартиру. В этом случае надо договариваться с квартиросъёмщиком. Если квартиросъёмщик отказывается пустить арендодателя в квартиру, тот может обратиться за официальной помощью к полиции.

Ключи
Арендодатель должен передать квартиросъёмщику достаточное количество ключей. Количество ключей зависит от размера квартиры, так для большой квартиры и, например, для квартиры, предназначенной для семьи, необходимо несколько комплектов ключей. Квартиросъёмщик отвечает за ключи во время аренды и обязан компенсировать расходы по изготовлению дополнительных ключей в случае их утери. От квартиросъёмщика можно также потребовать компенсацию за изготовление новой серии ключей, если их утеря вызывает угрозу их попадания в чужие руки или, если имеется возможность определить, к чему они относятся.

Продолжение в следующем номере.

Источник: http://kuluttajaliitto.fi/teemat/kuluttajan_oikeudet/asuminen
http://kuluttajaliitto.fi/fileshttp://kuluttajaliitto.fi/files/1548/kuluttaja_vuokra_rus_2012.pdf

Материал публикуется при финансовой поддержке:

Наверх