• FinRusMedia
• |
• Infopaketti
• |
• RuFi
• |
• Euroopan parlamentti selkokielellä
• |
• Keski-Suomi
• |
• MaMu-Media
• Projektimme:

№ 5-6 ( 107-108 ) 2015

Voiko vuokranantaja yksipuolisesti korottaa vuokraa?
Kissa repi tapetit – kuka maksaa?
Voiko määräaikaisen vuokrasopimuksen purkaa?

VUOKRAOPAS
neuvoja vuokralaiselle ja vuokranantajalle

Huoneenvuokrasuhteeseen liittyvät ongelmat johtuvat usein siitä, ettei sopimuksen osapuolilla ole riittävästi tietoa oikeuksistaan ja velvollisuuksistaan. Tämän oppaan tarkoituksena on selvittää sekä vuokralaiselle että vuokranantajalle huoneenvuokralainsäädännön sisältöä.

Oppaassa käsitellään keskeisiä huoneenvuokrasuhteeseen liittyviä ongelmia. Näitä ovat muun muassa vuokrasopimuksen solmimiseen, vuokran korottamiseen ja vuokrasuhteen päättämiseen liittyvät kysymykset. Myös vuokralaisen vahingonkorvausvelvollisuuteen sekä vuokratakuun maksamiseen ja palauttamiseen liittyviin ongelmiin löytyvät vastaukset oppaasta.

Johdanto
Vuokrasopimus on vuokralaisen ja vuokranantajan välinen sopimus, johon vaikuttavat lainsäädännön lisäksi osapuolten keskenään sopimat seikat. Vuokralainen ja vuokranantaja voivat melko vapaasti sopia monista vuokrasuhteen sisältöön vaikuttavista seikoista, kuten esimerkiksi huoneiston kunnosta, kunnossapitovastuun jakamisesta sekä vuokran määrästä ja korottamisesta.

Lainsäädäntö puolestaan asettaa sekä vuokranantajalle että vuokralaiselle oikeuksia ja velvollisuuksia, joista pääosin ei voida sopia toisin. Tarkoituksena on, ettei vuokralaisen oikeuksia voida sopimuksin vähentää. Tällaisia ovat esimerkiksi vuokralaisen irtisanomisaikaa, irtisanomismenettelyä sekä vuokran korottamista koskevat säädökset. Lisäksi Kuluttajaliitto - Konsumentförbundet ry on julkaissut hyvää vuokratapaa koskevia ohjeita.

Tämän oppaan tarkoituksena on antaa ohjeita ja neuvoja sekä vuokralaiselle että vuokranantajalle. Tärkeätä on se, että kummallakin sopimusosapuolella on jo ennen vuokrasopimuksen tekemistä tieto omista oikeuksista ja velvollisuuksista, jotta erimielisyyksiltä vältytään. Huoneenvuokra-asioissa neuvoa antavat maksutta sekä kunnalliset kuluttajaneuvojat että Kuluttajaliiton asumisasioiden neuvonta. Asioista kannattaa ottaa selvää jo ennen vuokrasopimuksen tekemistä!

Ennen vuokrasopimuksen tekemistä
Huoneenvuokrasuhde perustuu pitkälti avoimuuteen ja lojaliteettiin osapuolten välillä. Siksi on tärkeää, että kumpikin osapuoli kertoo avoimesti huoneenvuokraamiseen liittyvistä tarpeistaan ja odotuksistaan. Vuokranantajan kannalta keskeistä on päättää hakeeko hän pitkäaikaista vuokralaista vai haetaanko vuokralaista vain tietyksi, lyhyemmäksi ajanjaksoksi. Vuokralaisen on myös tärkeätä miettiä jo ennen sopimuksen tekemistä omaa asumistarvettaan eli sitä soveltuuko vuokrattava huoneisto kooltaan, hinnaltaan, vuokrasopimuksen kestolta ja sijainniltaan vuokralaisen tarpeisiin.

Lähtökohtaisesti kaikki sopimukset ovat sitovia, myös suulliset sopimukset, eikä niitä voida yksipuolisesti muuttaa tai irtisanoa vastoin sopimuksen ja pakottavan lainsäädännön määräyksiä. Sen vuoksi on tärkeää, että sopimusneuvotteluiden aikana ja erityisesti ennen sopimuksen allekirjoittamista kumpikin osapuoli ymmärtää, mihin on sitoutumassa. Ennen vuokrasopimuksen tekoa kannattaa lukea sopimus huolellisesti ja varmistaa tarvittaessa asiantuntijoilta mitä sopimukseen sisältyy.

Koska vuokrasopimuksen kenties olennaisin osa on itse huoneisto ja sen kunto, on sekä vuokralaisen että vuokranantajan kannalta tärkeätä tehdä ennen vuokrasuhteen alkamista huoneistossa katselmus. Katselmuksesta kannattaa laatia muistio, jossa todetaan huoneiston kunto, ja kirjata muistioon mahdolliset puutteet ja rikkoutumiset. Näin voidaan ennakoida huoneenvuokrasuhteen päättyessä mahdollisimman hyvin se, että vuokralainen ei joudu vastuuseen mahdollisten aikaisempien vuokralaisten aiheuttamista vahingoista.

Vuokralaisen muistilista:

• Vastaako huoneisto vuokralaisen ja hänen perheensä tarpeita.
• Varmistettava, että vuokranantajalla on oikeus vuokrata huoneisto.
• Vuokrasuhteen kesto: määräaikainen vai toistaiseksi voimassaoleva sopimus.
• Vuokran määrä ja vuokrankorotusperusteet.
• Mitä tiloja, esim. kellari- tai vinttikomeroita tai pesutuvan/talosaunan/parkkitilan käyttöoikeuksia vuokrasopimukseen sisältyy.
• Kuuluuko vuokrasopimukseen kunnossapitovelvoitteita, esimerkiksi pihan hiekoitusta tai liputusvuoro.
• Mahdollisten lämmityskulujen määrä.
• Nuohouksen, jätekaivojen tyhjennyksen tai polttoaineiden/ puiden tilaaminen.
• Onko taloyhtiössä laajakaista, kaapeli-TV tms. saatavilla ja sen hinta ja liittymisehdot.
• Mahdolliset tiedossa olevat taloyhtiön remontit.
• Kodinkoneiden kunto ja ikä.
• Vuokravakuuden määrä ja laatu. Vakuuden asettaminen kannattaa sopia siten, että korkotuotto tulee vuokralaiselle, onhan vakuuskin vuokralaisen kunnes toisin osoitetaan.

Vuokranantajan muistilista:

• Varmistauduttava vuokralaisen maksukyvystä hankkimalla vuokralaisen luottotiedot. On myös harkittava, mikä merkitys maksuhäiriöllä mahdollisesti on.
• Vuokralaiselta voi pyytää suosituksia edelliseltä vuokranantajalta.
• Päätettävä vuokrasuhteen muoto; määräaikainen vai toistaiseksi voimassaoleva sopimus.
• Vuokravakuudesta sopiminen.
• Päätettävä, sallitaanko huoneistossa lemmikkieläimiä, tupakointia tms. ja nämä tarvittaessa kirjattava vuokrasopimukseen.
• Selvitettävä vuokralaiselle mahdolliset odotettavissa olevat remontit.

Toistaiseksi voimassaoleva ja määräaikainen vuokrasopimus
Huoneenvuokrasopimus voidaan tehdä joko toistaiseksi voimassaolevaksi tai se voidaan jo vuokrasopimuksessa sopia päättymään tiettynä määräpäivänä. On tärkeää, että sopimusosapuolet ymmärtävät minkälaisen vuokrasopimuksen ovat tekemässä. Määräaikaisen vuokrasopimuksen voi periaatteessa tehdä kuinka pitkäksi tai lyhyeksi aikaa tahansa. Lyhyiden määräaikaisten sopimusten käyttöä on pyritty vähentämään säätämällä, että useammin kuin kahdesti peräkkäin saman vuokralaisen kanssa enintään kolmen kuukauden määräajaksi solmittu sopimus katsotaan toistaiseksi voimassaolevaksi. Käytännön syistä ei osapuolten kannalta myöskään ole ilman erityistä syytä suositeltavaa solmia erittäin pitkiä esimerkiksi yli kymmenen vuoden sopimuksia.

Määräaikaisen ja toistaiseksi voimassaolevan vuokrasopimuksen keskeinen ero on se, että toistaiseksi voimassaolevan sopimuksen voivat sekä vuokranantaja että vuokralainen irtisanoa päättymään irtisanomisajan kuluttua. Määräaikainen sopimus taas sitoo kumpaakin osapuolta koko määräajan eikä sitä voida tavallisella irtisanomismenettelyllä päättää. Määräaikainen sopimus päättyy ilman eri toimenpiteitä määräajan viimeisenä päivänä.

Vuokrasopimuksen tekeminen
Vuokrasopimus kannattaa aina tehdä kirjallisesti ja siihen on hyvä kirjata kaikki osapuolten tekemät sopimusehdot. Suullisestikin tehty vuokrasopimus on pätevä, mutta vain toistaiseksi voimassaolevana. Jos määräaikaisuudesta on sovittu suullisesti, se ei päde, vaan vuokrasopimuksen katsotaan olevan voimassa toistaiseksi ja siis kummankin osapuolen irtisanottavissa irtisanomisajan puitteissa. Ongelmana suullisissa vuokrasopimuksissa on lisäksi se, että osapuolten on jälkikäteen lähes mahdotonta näyttää toteen sopimuksen sisältöä, esimerkiksi vuokrankorotusperustetta.

Osapuolina vuokrasopimuksessa ovat vuokranantaja ja vuokralainen. Vuokranantajana voi olla joko yksityishenkilö tai oikeushenkilö (yritys, yhdistys tai esim. säätiö). Myös alaikäinen voi olla vuokralaisena, mutta tällöin vuokranantajan tulee varmistua huoltajien suostumuksesta.

Vuokrasopimuksen voi tehdä vapaamuotoisesti, mutta myös valmiita lomakkeita on saatavilla. Vuokrasopimukseen kirjataan vuokralaisen ja vuokranantajan yhteystiedot (nimi, syntymäaika, osoite, puhelinnumero, sähköpostiosoite). Yhteystietojen oikeellisuus kannattaa tarkistaa, koska esimerkiksi irtisanomisen toimittaminen edellyttää yhteystietoja. Myös vuokrattava kohde yksilöidään sopimuksessa osoitteella, huoneiston numerolla jne. Vuokrasopimukseen kirjataan myös muut vuokralaisen käytössä olevat tilat (kellari- ja vinttikomerot, autopaikat jne.). Vuokran määrästä ja korotusperusteesta ja ajasta sovitaan vuokrasopimuksessa samoin kuin vuokravakuudesta. Vuokran lisäksi tulevat kustannukset (saunamaksut, vesi ja sähkö/lämmitys, autopaikka jne.) kirjataan myös vuokrasopimukseen.

Vuokravakuus
Vuokrasopimukseen otetaan usein vuokravakuutta koskeva ehto, jonka mukaan toisen osapuolen (useimmiten vuokralaisen) on asetettava vakuus vuokrasopimuksen mukaisten velvollisuuksien täyttämisestä. Vakuudesta sovittaessa sovitaan myös vakuuden toimittamisesta. Vakuus on toimitettava sopimuksen tekemisen jälkeen mutta ennen kuin huoneisto luovutetaan vuokralaiselle. Mikäli vuokralainen ei toimita vakuutta sovitun mukaisesti, voidaan sopimus purkaa välittömästi ilman irtisanomisaikaa. Vakuus ei asuinhuoneistossa saa ylittää kolmen kuukauden vuokraa vastaava määrää.

Vuokralaiselta vakuus voidaan vaatia vuokranmaksun tai muiden sopimukseen liittyvien velvoitteiden (esim. vuokranantajan vahingoittuneen omaisuuden korvaaminen) turvaamiseksi. Suositeltavaa on, että vakuus kattaa kaikki vuokrasopimukseen liittyvät velvoitteet. Vuokranantajalle vakuudenasettamisvelvollisuus voidaan sopia esimerkiksi huoneiston käytön estymisen varalle.

Vakuus voi olla esimerkiksi rahaa, tavaraa, sitoumuksia tai osakkeita. Tyypillisin vuokravakuus on raha, joko pankkitalletus tai vuokranantajalle maksettu summa. Myös vakuutusyhtiöt tarjoavat vuokratakausvakuutusta. Vuokrasopimuksessa kannattaa sopia, maksetaanko rahalle korkoa tai kenelle pankkitalletuksen korko kuuluu. Jos vuokrasopimus on ajateltu pitkäaikaiseksi, on syytä varautua vuokrasopimuksessa myös mahdollisuuteen vuokravakuuden korottamiseksi vastaamaan tulevaisuuden vuokrankorotuksia.

Vakuutukset
Vuokralainen ja vuokranantaja voivat sopia, että vuokralainen ottaa kotivakuutuksen. Kotivakuutus kattaa huoneiston irtaimistolle mahdollisesti aiheutuneen vakuutusehtojen mukaan korvattavan vahingon. Vuokranantajan kannattaa kuitenkin aina tehdä ilmoitus omalle vakuutusyhtiölleen huoneiston vuokraamisesta.

Huoneiston ja avainten luovutus
Katselmus
Huoneistossa kannattaa sekä vuokralaisen että vuokranantajan oikeuksien turvaamiseksi pitää alkukatselmus viimeistään huoneiston luovutuksen yhteydessä. Katselmuksessa kirjataan muistioon huoneistossa havaitut virheet, puutteet ja muut vastaavat seikat. Välitöntä korjaamista vaativista seikoista sovitaan korjaustoimenpiteet ja niiden toteuttamisaikataulu. Mikäli vuokralainen haluaa tehdä huoneistossa korjauksia tai muutostöitä, on näistä syytä sopia kirjallisesti, koska ilman vuokranantajan lupaa remonttitöitä yms. ei saa tehdä. Katselmusmuistio päivätään ja allekirjoitetaan ja kumpikin osapuoli saa oman kappaleensa, jotka säilytetään vuokrasuhteen ajan.

Huoneiston luovutuksen viivästys
Huoneisto on luovutettava vuokralaiselle vuokrasuhteen alkamispäivänä, ellei vuokrasopimuksessa ole sovittu tästä päivästä myöhemmästä ajankohdasta. Huoneisto ja muiden vuokrasopimukseen liittyvien tilojen on oltava tällöin vuokralaisen käytössä, ellei muuta ole sovittu. Vuokranantaja on velvollinen korvaamaan vuokralaiselle aiheutuneen vahingon, jos huoneiston tai sen osan luovutus viivästyy. Vuokralaisen ei myöskään tarvitse maksaa vuokraa niiltä päiviltä, joina huoneisto viivästyksen johdosta ei ole vuokralaisen käytössä.

Huoneiston luovutuksen jälkeen vuokranantajalla ei enää ole oikeutta tulla huoneistoon ilman vuokralaisen suostumusta vaikka vuokranantajalle jäisi oma avain huoneistoon. Huoneiston kunnon valvomiseksi ja esimerkiksi asunnon uudelleen vuokraamiseksi tai myymiseksi on vuokranantajalla oikeus päästä huoneistoon. Tällöinkin on vuokralaisen kanssa sovittava asiasta. Mikäli vuokralainen kieltäytyy päästämästä vuokranantajaa huoneistoon, voi vuokranantaja pyytää poliisilta virka-apua.

Avaimet
Vuokranantajan on luovutettava vuokralaiselle riittävä määrä avaimia. Avainten määrä riippuu huoneiston koosta, joten isompaan ja esimerkiksi perheelle tarkoitettuun asuntoon on avaimia varattava useampia. Vuokralainen vastaa vuokrasuhteen ajan avaimista ja on velvollinen korvaamaan kadonneiden avainten teettämisestä aiheutuneen kustannuksen. Vuokralaiselta voidaan vaatia myös avainten uudelleensarjoittamisesta aiheutuneet kustannukset, mikäli katoamisesta voi aiheutua vaaraa esimerkiksi siksi, että ne ovat joutuneet vääriin käsiin tai jos avainten perusteella ulkopuolinen voi päätellä mihin ne kuuluvat.

Jatkuu seuraavassa numerossa.

Lähde: http://kuluttajaliitto.fi/teemat/kuluttajan_oikeudet/asuminen
http://kuluttajaliitto.fi/files/1547/VUOKRAOPAS_FI_2012.pdf

Materiaali julkaistaan seuraavan säätiön tuella:

Siirry ylös