• FinRusMedia
• |
• Infopaketti
• |
• РуФи
• |
• Европейский парламент
• |
• Центральная Финляндия
• |
• МаМу-Медиа
• Наши проекты:

№ 7 ( 109 ) 2015

ПОСОБИЕ ПО АРЕНДЕ ЖИЛЬЯ
Советы квартиросъёмщику и арендодателю

Часть 2, начало смотри в журнале «Мозаика» № 6 /2015

Проблемы, связанные с арендой жилья, часто возникают из-за того, что стороны договора недостаточно осведомлены о своих правах и обязанностях. Цель данного справочника — прояснить как арендатору, так и арендодателю содержание закона об аренде жилья.

ИСПОЛЬЗОВАНИЕ КВАРТИРЫ ВО ВРЕМЯ СРОКА АРЕНДЫ

Квартиросъёмщик может использовать арендуемую квартиру для проживания своей семьи без разрешения арендодателя. Под семьёй понимается как законный, так и гражданский супруг, а также дети супругов и их общие дети. Квартиросъёмщик может использовать квартиру также как совместное жильё со своими ближайшими родственниками или ближайшими родственниками супруга. Арендодатель может запретить проживание в квартире ближайших родственников или ближайших родственников супруга только, если это наносит существенный вред арендодателю.

Супруг, который не заключал арендного договора, но проживает в квартире, при выезде из квартиры супруга, заключившего договор, несёт ответственность по его обязательствам в т. ч. по выплате арендной платы.

Субаренда

Квартиросъёмщик может без разрешения арендодателя передать другому лицу не более половины помещений, если это не наносит существенного вреда арендодателю. Это называется субарендой. Субарендой также считается, если владелец собственного дома сдаёт часть дома. Субаренда возможна только для использования помещения как жильё, т. е. квартиросъёмщик не может передать помещения для использования, например, бухгалтерской компанией или парикмахерской. В отношении субаренды главный квартиросъёмщик является арендодателем, т. е. между поднанимателем и арендодателем главного квартиросъёмщика не возникает договорных отношений. Главный квартиросъёмщик отвечает за выплату арендной платы, уход и состояние квартиры, и ущерб перед своим арендодателем.

Отношения субаренды заканчиваются одновременно с отношениями аренды. Срок извещения о расторжении субарендных отношений отличается от сроков при расторжении отношений главной аренды. Для поднанимателя срок извещения о расторжении субаренды 14 суток, для арендодателя один месяц, если арендные отношения продолжались менее года. Если арендные отношения продолжались более года, срок извещения для арендодателя три месяца.

Временная передача квартиры

У квартиросъёмщика есть право максимум на два года всю квартиру передать в пользование другому лицу, если квартиросъёмщик по причине, связанной с работой, учёбой, болезнью или тому подобной находится в другом регионе, и у арендодателя нет обоснованных причин возражать этому. Одобрительной причиной находиться в другом регионе может быть, например, военная или гражданская служба. Квартиросъёмщик должен не позднее, чем за месяц до передачи квартиры информировать по данному вопросу арендодателя в письменном виде. Если арендодатель возражает против передачи, он должен в течение 14 дней с момента получения извещения подать заявление на рассмотрения дела в суд. В данном случае вопрос не стоит о пересдаче в аренду (jalleenvuokraus), поскольку временная передача квартиры опирается на закон и не требует согласия арендодателя.

Передача прав по аренде

У квартиросъёмщика нет права передавать свои права по аренде другому лицу без разрешения арендодателя, если об этом нет договорённости в договоре на аренду. Выше рассмотренные ситуации являются исключением из этого главного правила. Если у квартиросъёмщика есть право передачи прав по аренде, он должен известить арендодателя о переходе арендных прав в письменном виде. Переход прав по аренде означает то, что права и обязанности первоначального квартиросъёмщика заканчиваются и переходят к новому квартиросъёмщику. Если квартиросъёмщик передает права по аренде другому лицу без разрешения арендодателя, последний имеет право расторгнуть договор немедленно, без срока, отведённого на извещение о расторжении договора.

Квартиросъёмщик, не смотря на запрет о передаче арендного договора, может передать договор другому члену семьи, который уже до этого проживал и проживает в арендуемой квартире. Это не имеет большого значения для квартиросъёмщика, поскольку члены семьи имеют право использовать арендуемую квартиру для своего жилья на основании закона, как изложено выше. Но о передаче арендного договора и в данном случае необходимо известить арендодателя в письменном виде.

Смерть квартиросъёмщика

Смерть квартиросъёмщика не прекращает договорных отношений, они продолжаются на тех же условиях с наследниками. Наследники в таком случае должны расторгнуть договор, соблюдая сроки, отведённые для извещения о расторжении и процедуру расторжения, касающиеся нормальных бессрочных договорных отношений. Если проживающий в квартире член семьи желает продолжать договорные отношения, он должен известить об этом арендодателя в письменном виде в течение трёх месяцев со дня смерти квартиросъёмщика.

СОТОЯНИЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Квартиросъёмщик и арендодатель могут практически свободно договариваться о состоянии квартиры и её содержании в порядке в начале арендных отношений и в их продолжении. Если ничего не оговорено отдельно, квартира в начале договорных отношений и в их продолжении должна соответствовать тому, что квартиросъёмщик приемлемо может ожидать, принимая во внимание возраст квартиры, жилую базу района и прочие местные условия. Отправным моментом является то, что жилое помещение отапливаемое, в нём есть необходимая домашняя техника и требуемые подключения. Таковыми, например, являются плита, холодильник и подключение к антенне. Квартиру также можно сдавать и без домашней техники, но об этом должно быть указано в договоре. В арендном договоре можно также оговорить, что квартиросъёмщик отвечает за состояние и содержание домашней техники, но если договорённости об этом нет, то арендодатель должен, например, доставить новый холодильник взамен повреждённого.

Дефектное состояние квартиры

Если квартира во время аренды придёт в дефектное состояние, которое не вызвано действиями квартиросъёмщика, у квартиросъёмщика может быть право расторгнуть договор немедленно без отведённого на извещение о расторжении срока. Условием этого является то, что дефектность существенна и арендодатель, не смотря на предупреждения, не устраняет дефекты в приемлемые сроки. Если арендодатель, не взирая на напоминания, отказывается делать неотложные ремонтные работы, их выполнение может заказать квартиросъёмщик и потребовать от арендодателя компенсировать приемлемые расходы, вызванные ремонтом.

Право на снижение арендной платы и компенсацию ущерба

У квартиросъёмщика есть право получить освобождение от уплаты аренды или на приемлемое её снижение за время, в которое квартира не могла использоваться или находилась не в том состоянии, о котором договаривались. Если, например, из-за ремонта, в квартире нельзя проживать вовсе, у квартиросъёмщика есть право получить освобождение от уплаты аренды целиком. У арендодателя, однако, нет обязанности организовывать временное жильё квартиросъёмщику на время ремонта. Снижение арендной платы нельзя рассчитывать прямо на основании неиспользуемых квадратных метров, так как, например, запрет на использование сауны и туалета имеют разное значение. Внимание должно быть обращено также на предназначение помещений и их значение с точки зрения проживания.

Требовать снижения арендной платы можно только с того момента, когда арендодатель был информирован о дефекте. Откуда информация поступила к арендодателю, не имеет значения. Иск о снижении арендной платы можно подать и по окончании арендных отношений, но не позднее трёх лет с момента завершения арендных отношений.

У квартиросъёмщика нет права на снижение арендной платы или на освобождение от её уплаты, если дефект или повреждение произошло по причине, находящейся на ответственности квартиросъёмщика, например, если из-за протечки шланга, самостоятельно установленной квартиросъёмщиком посудомоечной машины, произошло повреждение от воды.

У квартиросъёмщика также может быть право на получение компенсации за причинённый ущерб, вызванный действиями арендодателя. Однако, права на компенсацию ущерба нет, если арендодатель докажет, что дефект не вызван действиями арендодателя. Например, если в доме произошло затопление, и по его причине кооператив ремонтирует помещения, то вызванные этим помехи не подлежат компенсации арендодателем. Однако обязанность снижения арендной платы возникает, если условия для её снижения в остальном выполняются.

Уход и содержание квартиры в порядке

Квартиросъёмщику надлежит хорошо и заботливо ухаживать за квартирой. Квартиросъёмщик обязан компенсировать арендодателю ущерб, который он предумышленно или пренебрегая обязанностями, или по небрежности наносит квартире. Надо заметить, что квартиросъёмщик несёт ответственность также за ущерб, причинённый его гостями, членами семьи или другими лицами, находившимися с его разрешения в квартире.

Квартиросъёмщик не несёт ответственности за обычный износ квартиры, если в арендном договоре не сказано иначе. Обычным износом являются, в том числе как следы на стенах от креплений зеркал, картин, ламп, так и следы на полу и стенах от мебели и текстиля. Царапины на полу или обоях, сделанные животными, напротив, не являются обычным износом, и их можно рассматривать как подлежащие компенсации квартиросъёмщиком. Оценивая, стоит ли вопрос о нормальном износе или нет, отправным моментом можно считать то, что возник ли дефект или след внезапно или медленно, в течение длительного времени. Внезапные повреждения изначально относятся к подлежащим компенсации квартиросъёмщиком, в то время как возникшие постепенно со временем повреждения являются обычным износом.

Ремонтные работы и перепланировка

Арендодатель и квартиросъёмщик могут договориться о проведении ремонтных работ и переделок. У квартиросъёмщика нет права без разрешения арендодателя проводить никаких ремонтных мероприятий. Поэтому квартиросъёмщик не может, например, за свой счёт покрасить квартиру без разрешения арендодателя. Разрешение стоит запрашивать в письменном виде, поскольку у арендодателя есть право потребовать от квартиросъёмщика вернуть квартиру в изначальное состояние, если переделочные работы нанесли вред квартире.

У арендодателя есть право проводить неотложные мероприятия по уходу или ремонтно-переделочные работы, которые нельзя отложить, не вызывая ущерба. Арендодатель может проводить и другие мероприятия по уходу, которые не причиняют существенных помех квартиросъёмщику, если он известит о них квартиросъёмщика за 14 дней до начала работ. Если ремонтные работы или мероприятия по уходу могут причинить большие помехи, чем указано выше, арендодатель должен известить о них квартиросъёмщика не менее чем за шесть месяцев. В таком случае у квартиросъёмщика есть право в течение 14 дней расторгнуть договор так, что он будет окончен тогда, когда начнутся ремонтные работы.

Однако надо заметить, что обязанность информирования относится только к ремонтным или переделочным работам, проводимым или заказываемым самим арендодателем. Если кооператив (который не является непосредственно арендодателем) проводит ремонтные работы, то нет соответствующей обязанности информирования, и нет права на расторжение договора.

Право арендодателя бывать в квартире

Во время срока аренды у арендодателя нет права без особых причин бывать в квартире. Поэтому в законе отдельно перечислены те ситуации, когда квартиросъёмщик должен разрешить арендодателю вход в квартиру. Квартиросъёмщик должен незамедлительно впустить арендодателя в квартиру, если это необходимо для контроля за состоянием и содержанием квартиры. Однако арендодатель должен попытаться договориться с квартиросъём-щиком о визите в квартиру в удобное для квартиросъёмщика время. У арендодателя также есть право обратиться за официальной помощью к полиции, если квартиросъёмщик не пускает его в квартиру.

Для продажи или аренды квартиры у арендодателя есть право показывать квартиру. Об этом необходимо договариваться с квартиросъёмщиком. Если в этом случае собственность квартиросъёмщика будет уничтожена или загрязнена, у квартиросъёмщика появляется право на компенсацию ущерба. Однако надо заметить, что арендодатель в ответе только за ущерб, относящийся к его ответственности. Если ущерб вызван тем, что во время ремонта, проводимого кооперативом, управдом причинит ущерб или испортит собственность квартиросъёмщика, то за такой ущерб отвечает кооператив.

Обязанность квартиросъёмщика в информировании арендодателя

Если о содержании квартиры в договоре не оговорено ничего особенного, квартиросъёмщик должен незамедлительно информировать арендодателя о замеченных в квартире дефектах или повреждениях. Обязанность информирования относится к тем фактам, за которые несёт ответственность арендодатель. Если оговорено, что за содержание отвечает квартиросъёмщик, извещения не требуется, хотя может быть лучше и в таких случаях посоветоваться с арендодателем, например, по вопросу наиболее приемлемого способа ремонта. Чтобы квартиросъёмщик мог обеспечивать уход за квартирой предполагаемым законом образом, арендодателю необходимо дать квартиросъёмщику достаточные указания по уходу, а также инструкции по использованию и уходу за домашней техникой.

Квартиросъёмщику стоит извещать арендодателя о дефектах в письменном виде, и если дефект может вызвать дополнительные повреждения, то, как можно быстрее. И для этого очень важны действительные контактные данные, и квартиросъёмщику стоит убедиться, что, например, на случай отпуска или прочих длительных отсутствий арендодателя ему известно лицо, которое можно известить о дефектах.

Квартиросъёмщик должен информировать арендодателя, если он оставляет квартиру на длительное время не используемой, чтобы арендодатель мог во время отсутствия квартиросъёмщика кон-тролировать, что квартира не подлежит вредным воздействиям. Под длительным временем, однако, не понимаются обычные путешествия во время отпуска или отсутствие летом, а только, например, более длительное проживание в другом регионе, и квартира при этом стоит пустой.

Квартиросъёмщик, который пренебрегает обязанностью информирования, несёт ответственность за ущерб, вызванный невыполнением этой обязанности.

Продолжение в следующем номере.

Источник:

http://kuluttajaliitto.fi/teemat/kuluttajan_oikeudet/asuminen

http://kuluttajaliitto.fi/files/1548/kuluttaja_vuokra_rus_2012.pdf

Материал публикуется при финансовой поддержке:

Наверх