• FinRusMedia
• |
• Infopaketti
• |
• RuFi
• |
• Euroopan parlamentti selkokielellä
• |
• Keski-Suomi
• |
• MaMu-Media
• Projektimme:

№ 7 ( 109 ) 2015

VUOKRAOPAS
Neuvoja vuokralaiselle ja vuokranantajalle

Osa 2, alkujakso Mosaiikki-lehdessä № 6 /2015

Huoneenvuokrasuhteeseen liittyvät ongelmat johtuvat usein siitä, ettei sopimuksen osapuolilla ole riittävästi tietoa oikeuksistaan ja velvollisuuksistaan. Tämän oppaan tarkoituksena on selvittää sekä vuokralaiselle että vuokranantajalle huoneenvuokralainsäädännön sisältöä.

HUONEISTON KÄYTTÖ VUOKRA-AIKANA

Vuokralainen saa käyttää vuokrahuoneistoa perheensä kotina ilman vuokranantajan lupaa. Perheellä tarkoitetaan sekä avio- että avopuolisoa sekä perheeseen kuuluvia puolisoiden omia ja yhteisiä lapsia. Vuokralainen saa käyttää huoneistoa yhteisenä kotina myös lähisukulaisensa tai puolisonsa lähisukulaisen kanssa. Vuokranantaja voi kieltää lähisukulaisen tai puolison lähisukulaisen asumisen huoneistossa vain, jos tästä aiheutuu vuokranantajalle huomattavaa haittaa.

Puoliso, joka ei ole vuokrasopimusta tehnyt, mutta asuu huoneistossa, vastaa toisen puolison muutettua huoneistosta aiheutuneista velvoitteista kuten vuokranmaksusta.

Alivuokraus

Vuokralainen saa luovuttaa enintään puolet huoneistostaan toiselle ilman vuokranantajan lupaa, ellei siitä aiheudu vuokranantajalle huomattavaa haittaa. Tätä kutsutaan alivuokraukseksi. Alivuokrausta on myös se, että omakotitalon omistaja vuokraa osan talostaan toiselle. Alivuokraus on mahdollista vain asumiskäyttöön eli vuokralainen ei voi luovuttaa tiloja esimerkiksi tilitoimiston tai kampaamon käyttöön. Alivuokrasuhteessa päävuokralainen toimii vuokranantajana eikä alivuokralaisen ja päävuokralaisen vuokranantajan välille synny sopimussuhdetta. Päävuokralainen vastaa vuokranmaksusta ja huoneiston hoidosta, kunnosta ja vahingoista omalle vuokranantajalleen.

Alivuokrasuhde päättyy yhtä aikaa päävuokrasuhteen kanssa. Alivuokrasuhteen irtisanomisaika eroaa päävuokrasuhteen irtisanomisesta. Alivuokralaisen irtisanomisaika on 14 vuorokautta ja vuokranantajalle se on yksi kuukausi, jos vuokrasuhde on kestänyt alle vuoden. Jos vuokrasuhde on kestänyt yli vuoden, on irtisanomisaika vuokranantajalle kolme kuukautta.

Huoneiston väliaikainen luovutus

Vuokralaisella on oikeus enintään kahdeksi vuodeksi luovuttaa koko huoneisto toisen käytettäväksi, jos vuokralainen työnsä, opintojensa, sairauden tai muun sellaisen syyn nojalla oleskelee toisella paikkakunnalla eikä vuokranantajalla ole perusteltua syytä vastustaa luovutusta. Hyväksyttävä syy oleskella toisella paikkakunnalla voi olla esimerkiksi ase- tai siviilipalvelus. Vuokralaisen on viimeistään kuukautta ennen luovutusta ilmoitettava asiasta kirjallisesti vuokranantajalle. Vuokranantajan on, jos hän vastustaa luovutusta, 14 päivän kuluessa edellä mainitun ilmoituksen vastaanottamisesta vietävä asia tuomioistuimen käsiteltäväksi. Tässä ei ole kyse jälleenvuokrauksesta, koska huoneiston väliaikainen luovutus perustu suoraan lakiin, eikä vaadi vuokranantajan suostumusta.

Vuokraoikeuden siirto

Vuokralaisella ei ole oikeutta siirtää vuokraoikeuttaan toiselle ilman vuokranantajan erillistä lupaa ellei siitä on sovittu vuokrasopimuksessa. Edellä käsitellyt tilanteet muodostavat poikkeuksen tästä pääsäännöstä. Mikäli vuokralaisella on oikeus siirtää vuokraoikeus, on hänen ilmoitettava vuokraoikeuden siirtymisestä kirjallisesti vuokranantajalle. Vuokraoikeuden siirtäminen tarkoittaa sitä, että alkuperäisen vuokralaisen oikeudet ja velvollisuudet päättyvät ja siirtyvät uudelle vuokralaiselle. Mikäli vuokralainen siirtää vuokraoikeutensa toiselle ilman vuokranantajan lupaa, on vuokranantajalla oikeus purkaa vuokrasopimus päättymään heti ilman irtisanomisaikaa.

Vuokralainen voi vuokrasopimuksen siirtokiellosta huolimatta siirtää vuokrasopimuksen sellaiselle perheenjäsenelleen, joka jo ennestään asuu vuokrahuoneistossa. Tällä ei vuokralaisen kannalta ole kovin suurta merkitystä, koska perheenjäsenillä on oikeus käyttää vuokrahuoneistoa kotinaan suoraan lain nojalla, kuten edellä on selostettu. Vuokrasopimuksen siirrosta on tässäkin tapauksessa ilmoitettava vuokranantajalle kirjallisesti.

Vuokralaisen kuolema

Vuokralaisen kuolema ei lakkauta vuokrasuhdetta, vaan se jatkuu samoin ehdoin kuolinpesän kanssa. Kuolinpesän on siten irtisanottava vuokrasuhde irtisanomisaikaa ja normaalia toistaiseksi voimassaolevaa vuokrasuhdetta koskevaa irtisanomismenettelyä noudattaen. Mikäli vuokrahuoneistossa asunut perheenjäsen haluaa jatkaa vuokrasuhdetta, on tämän kolmen kuukauden kuluessa vuokralaisen kuolemasta kirjallisesti ilmoitettava asiasta vuokranantajalle.

ASUINHUONEISTON KUNTO

Vuokralainen ja vuokranantaja voivat melko vapaasti sopia vuokrattavan huoneiston kunnosta ja kunnossapidosta vuokrasuhteen alkaessa ja sen aikana. Mikäli mitään erityistä ei ole sovittu, on huoneiston vastattava vuokrasuhteen alkaessa ja sen aikana, mitä vuokralainen kohtuudella voi odottaa ottaen huomioon huoneiston iän, alueen huoneistokannan ja muut paikalliset olosuhteet. Lähtökohtana tulee olla, että huoneisto on lämmitetty, siinä on välttämättömät kodinkoneet ja tarvittavat liitännät. Tällaisia ovat esimerkiksi liesi, jääkaappi ja antenniliitännät. Huoneisto voidaan myös vuokrata ilman kodinkoneita, mutta tästä on mainittava vuokrasopimuksessa. Vuokrasopimuksessa voidaan myös sopia, että vuokralainen vastaa kodinkoneiden kunnosta ja ylläpidosta, mutta jos näin ei ole sovittu, on vuokran-antajan toimitettava esimerkiksi toimiva jääkaappi rikkoontuneen tilalle.

Huoneiston kunnon puutteellisuus

Jos huoneisto vuokra-aikana tulee puutteelliseen kuntoon, joka ei johdu vuokralaisen omasta toiminnasta, voi vuokralaisella olla oikeus purkaa sopimus päättyväksi heti ilman irtisanomisaikaa. Edellytyksenä tälle on se, että puutteellisuus on olennainen ja että vuokranantaja ei kehotuksesta huolimatta kohtuullisessa ajassa korjaa puutetta. Jos vuokranantaja kehotuksesta huolimatta kieltäytyy tekemästä välttämättömiä korjauksia, voi vuokralainen teettää tarvittavat korjaukset ja vaatia vuokranantajaa korvaamaan korjauksesta aiheutuneet kohtuulliset kustannukset.

Oikeus vuokranalennukseen ja vahingonkorvaukseen

Vuokralaisella on oikeus saada vapautus vuokran maksamisesta tai vuokraa kohtuullisesti alennetuksi siltä ajalta, jona huoneistoa ei ole voitu käyttää tai se ei ole ollut sovitussa kunnossa. Jos huoneistossa ei esimerkiksi remontin vuoksi voi lainkaan asua, on vuokralaisella oikeus saada vapautus koko vuokran maksamisesta. Vuokranantajalla ei kuitenkaan ole velvollisuutta järjestää vuokralaiselle sijaisasuntoa remontin ajaksi. Vuokran alentamista ei suoraan voi laskea käytöstä poissaolevien neliöiden perusteella, sillä huoneistossa esimerkiksi saunan tai wc:n käyttökiellolla on erilainen merkitys. Huomiota onkin kiinnitettävä myös tilojen käyttötarkoitukseen ja niiden merkitykseen asumisen kannalta.

Vuokranalennusta voidaan vaatia vasta siitä ajankohdasta, josta vuokranantaja on tullut virheestä tietoiseksi. Merkitystä ei ole sillä, mistä tieto vuokranantajalle on tullut. Kanne vuokran alentamiseksi voidaan tehdä vuokrasuhteen päätyttyäkin, mutta viimeistään kolmen vuoden kuluessa vuokrasuhteen päättymisestä.

Vuokralaisella ei ole oikeutta saada vuokranalennusta tai vapautusta vuokranmaksusta, jos virhe tai vahinko on aiheutunut vuokralaisen vastuulle kuuluvasta syystä, esimerkiksi jos vuokralaisen itse asentaman astianpesukoneen liitosputken vuotamisesta aiheutuu vesivahinko.

Vuokralaisella voi myös olla oikeus saada vahingonkorvausta vuokranantajan suorittamien toimenpiteiden aiheuttamasta vahingosta. Oikeutta vahingonkorvaukseen ei kuitenkaan ole, jos vuokranantaja osoittaa, että puutteellisuus ei ole aiheutunut vuokranantajan toimenpiteistä. Esimerkiksi jos taloyhtiössä sattuu vesivahinko, jonka johdosta yhtiö remontoi tiloja, ei tästä aiheutuva haitta kuulu vuokranantajan korvattavaksi. Vuokranalennusvelvollisuus syntyy kuitenkin jos sen edellytykset muuten täyttyvät.

Huoneiston hoito ja kunnossapito

Vuokralaisen on hoidettava huoneistoa hyvin ja huolellisesti. Vuokralainen on velvollinen korvaamaan vuokranantajalle vahingon, jonka hän tahallisesti tai laiminlyönnillään tai muulla huolimattomudella aiheuttaa huoneistolle. On huomattava, että vuokralainen vastaa myös vahingosta, jonka hänen vieraansa, perheenjäsenensä tai muut vuokralaisen luvalla huoneistossa oleskelevat aiheuttavat.

Vuokralainen ei vastaa huoneiston tavanomaisesta kulumisesta ellei vuokrasopimuksessa ole muuta sovittu. Tavanomaista kulumista ovat mm. peilien, taulujen tai lamppujen seinään kiinnittämisestä aiheutuneet jäljet samoin kuin huonekalujen ja tekstiilien aiheuttamat varjostumat lattioilla ja seinillä. Kotieläinten aiheuttamat raapiutumat lattiapinnoilla tai tapeteissa eivät sitä vastoin ole tavanomaista kulumista vaan niiden voidaan katsoa kuuluvan vuokralaisen korvattaviksi. Arvioitaessa onko kysymys normaalista kulumisesta vai ei, lähtökohtana voidaan pitää sitä, onko jälki tai virhe syntynyt äkillisesti vai hitaasti pitkän ajan kuluessa. Äkilliset vauriot kuluvat lähtökohtaisesti vuokralaisen vahingonkorvausvelvollisuuden piiriin, kun taas hitaasti ajan myötä syntyneet vahingot ovat tavanomaista kulumista.

Korjaus- ja muutostyöt

Vuokranantaja ja vuokralainen voivat sopia muutos- ja korjaustöiden suorittamisesta. Vuokralaisella ei ole oikeutta ilman vuokranantajan suostumusta suorittaa mitään korjaustoimenpiteitä. Tämän mukaan vuokralainen ei saa esimerkiksi edes omalla kustannuksellaan maalata huoneistoa ilman vuokranantajan lupaa. Lupa on syytä pyytää kirjallisesti, sillä vuokranantajalla on oikeus vaatia vuokralaista saattamaan huoneisto ennalleen, jos muutostyö on vahingoittanut huoneistoa.

Vuokranantajalla on oikeus suorittaa välittömästi hoitotoimenpide tai muutos- tai korjaustyö, jota ei voida siirtää aiheuttamatta vahinkoa. Vuokranantaja voi tehdä muitakin hoitotoimenpiteitä, jotka eivät aiheuta vuokralaiselle olennaista haittaa, jos vuokranantaja ilmoittaa niistä vuokralaiselle 14 päivää ennen töiden aloittamista. Jos korjaustyöstä tai muusta hoitotoimenpiteestä tai korjauksesta voi aiheutua edellä mainittua suurempaa haittaa, tulee vuokranantajan ilmoittaa siitä vuokralaiselle vähintään kuutta kuukautta aikaisemmin. Vuokralaisella on tässä tapauksessa neljäntoista päivän kuluessa oikeus purkaa sopimus päättymään silloin, kun korjaustyöhön ryhdytään.

On kuitenkin huomattava, että ilmoitusvelvollisuus koskee vain vuokranantajan itsensä tekemiä/teettämiä korjaus- tai muutostöitä. Mikäli taloyhtiö (joka ei ole suoraan vuokranantajana) tekee korjaustöitä, näistä ei ole vastaavaa ilmoitusvelvollisuutta eikä myöskään purkuoikeutta.

Vuokranantajan oikeus päästä huoneistoon

Vuokra-aikana ei vuokranantajalla ole oikeutta ilman erityistä syytä päästä vuokrahuoneistoon. Tämän vuoksi laissa on erikseen määritetty ne tilanteet, joissa vuokralaisen on sallittava vuokranantajan pääsy huoneistoon. Vuokralaisen on viipymättä päästettävä vuokranantaja huoneistoon, jos se on tarpeen huoneiston kunnon ja hoidon valvonnan vuoksi. Vuokranantajan on kuitenkin pyrittävä sopimaan vuokralaisen kanssa huoneistoon pääsystä vuokralaisen kannalta sopivaan aikaan. Vuokranantajalla on myös mahdollista saada virka-apua poliisilta, jos vuokralainen ei päästä vuokranantajaa huoneistoon.

Huoneiston myymistä tai vuokraamista varten on vuokranantajalla oikeus näyttää huoneistoa. Tästä on sovittava vuokralaisen kanssa. Jos tällaisessa tilanteessa vuokralaisen omaisuutta tuhoutuu tai likaantuu, syntyy vuokralaiselle oikeus saada vahingonkorvausta. On kuitenkin huomattava, että vuokranantaja on vastuussa vain vastuulleen kuluvasta vahingosta. Jos vahinko aiheutuu siitä, että taloyhtiön remontin yhteydessä isännöitsijä aiheuttaa vahinkoa tai turmelee vuokralaisen omaisuutta, vastaa tästä vahingosta taloyhtiö.

Vuokralaisen ilmoitusvelvollisuus

Mikäli huoneiston kunnossapidosta ei vuokrasopimuksessa ole sovittu mitään erityistä, on vuokralaisen viipymättä ilmoitettava vuokranantajalle huoneistossa havaitsemistaan vioista tai puutteellisuuksista. Ilmoitusvelvollisuus koskee seikkoja, joista vuokranantaja vastaa. Mikäli on sovittu, että kunnossapito kuuluu vuokralaiselle, ei ilmoitusta tarvitse tehdä, joskin lienee parasta näissäkin tapauksissa neuvotella vuokranantajan kanssa esimerkiksi tarkoituksenmukaisimmasta korjaustavasta. Jotta vuokralainen voisi hoitaa huoneistoa lain edellyttämällä tavalla, tulee vuokranantajan antaa vuokralaiselle riittävät hoito-ohjeet sekä kodinkoneiden ja laitteiden käyttö- ja huolto-ohjeet.

Vuokralaisen kannattaa tehdä ilmoitus puutteellisuudesta kirjallisesti ja mikäli puutteellisuus voi aiheuttaa lisävahinkoa, mahdollisimman pikaisesti. Tämänkin vuoksi ajan tasalla olevat yhteystiedot ovat erittäin tärkeitä ja vuokranantajan kannattaa varmistua siitä, että esim. lomamatkojen tai muiden pidempien poissaolojen aikana vuokralaisella on tiedossaan taho, jolle ilmoituksen puutteellisuudesta voi tehdä.

Vuokralaisen on ilmoitettava vuokranantajalle mikäli hän jättää huoneiston pitkäksi aikaa käyttämättä, jotta vuokranantaja voi vuokralaisen poissa ollessa valvoa, ettei huoneisto vahingoitu. Pitkällä ajalla ei kuitenkaan tarkoiteta tavanomaisia lomamatkoja tai kesäpoissaoloa vaan esimerkiksi pidempää määräaikaista asumista toisella paikkakunnalla vuokrahuoneiston ollessa tyhjillään.

Vuokralainen, joka laiminlyö ilmoitusvelvollisuutensa vastaa laiminlyönnistä aiheutuneesta vahingosta.

Jatkuu seuraavassa numerossa.

Lähde:

http://kuluttajaliitto.fi/teemat/kuluttajan_oikeudet/asuminen

http://kuluttajaliitto.fi/files/1547/VUOKRAOPAS_FI_2012.pdf

Materiaali julkaistaan seuraavan säätiön tuella:

Siirry ylös